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类衰退期政策往往偏松,重视地产。以政策宽松为界,衰退后期受益于政策宽松的行业表现更优,往后看政策宽松的方向在哪里?面对经济下行,7、10月召开的两次政治局会议已经释放了政策微调信号,7月31日中央政治局会议提出当前经济运行稳中有变,做好“六稳”,财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用,10月31日中央政治局会议进一步提出“经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多、长期积累的风险隐患有所暴露”。这期间包括基建以及民企纾困等政策密集出台,往后看减税降负等其他宽松政策也将根据经济形势适时推进。但预计受制于明年出口下滑和国内地产开工投资减速,经济下行压力还是不小,这种情形下地产政策是一个备选项,“房住不炒”的大背景下地产政策预计不会大调,但10月政治局会议较7月相比未提及房地产,所以明年不排除地产政策微调的可能。对比历史,2008、2012、2016年三次经济下行压力加大时,地产政策都出现宽松,这其中2012年地产政策微调的参考价值更大。2008年为应对金融危机,08年10月房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%,以刺激房产需求。2011年下半年经济下行压力显现,11年底货币政策开始宽松,12年虽未出现国务院级别的地产政策放松,但多个地方城市楼市政策出现微调,包括首套房贷利率较基准利率下浮、公积金政策松绑、放宽贷款额度等。另外经过前期市场下跌,12年初房地产PB(LF)降至1.84倍,处于历史自下而上9%分位,政策微调叠加估值低位,12年房地产指数上涨35.0%,远超同期上证综指的3.2%。2015年下半年经济下行压力再次加大,16年2月2日央行出台政策降低买房首付比例,2月19日财政部发文降低个人购买家庭住房契税,以鼓励地产销售。对比前三次放松,19年上半年宏观背景及地产政策可能与12年更相近,经济面临较大下行压力,16年9月多地出台密集地产调控政策后也再无宽松,而在“房住不炒”的大背景下,虽然全面宽松的可能不大,但不排除政策局部宽松的可能。从基本面看地产行业预售制度将使得2019年业绩相对稳定,行业分析师预计18/19年地产净利润同比增速分别为23%/8%。目前(2018/12/18)PB(LF)估值1.39倍,处于历史自下而上3%分位,若政策微调则地产有望迎来投资机会。

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